Pojmovi upravljanja zgrade
Upravljanje nekretninama je umijeće gospodarenja nekretninom s ciljem očuvanja i povećanja njezine vrijednosti. Neposredni sudionici upravljanja su suvlasnici i upravitelj.
Vlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao nalogoprimcu. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da svaka zgrada mora imati upravitelja – pravnu ili fizičku osobu koja je registrirana za tu djelatnost.
Upravitelj upravlja zgradom, održava je, prikuplja pričuvu za zgradu, te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici.
Suvlasnici su, prema zakonu, dužni brinuti se za nekretninu-svoju zgradu u cijelosti (zajedničke dijelove i uređaje, itd.). Izvor prihoda kojim se osigurava i ostvaruje briga suvlasnika za nekretninu jest pričuva.
No, osim novca, za kvalitetno upravljanje potrebna je i kvaliteta svijesti o posjedovanju nekretnine i izvršavanju prava i obveza koje iz toga proizlaze. Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci) navedena su u Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se uređuju međusobni odnosi suvlasnika je Međuvlasnički ugovor.
Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici zgrade koriste prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu za pokriće raznih troškova.
Pokriće troškova prema godišnjem programu
- redovitog održavanja i poboljšavanja
- zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
- hitnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
- nužnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade,
- osiguranja zgrade kod osiguravajućeg društva,
zamjene postojećih i ugradnje novih zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, - otplate zajma za financiranje troškova održavanja i poboljšavanja zgrade,
poslovanja upravitelja zgrade.
Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati na poseban račun. Sredstva zajedničke pričuve koriste se za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju.
Održavanje zajedničkih dijelova zgrade
- ličenje i bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije i tapetarski radovi,
- ličenje bravarije, radijatora, drugih grijaćih tijela i drugih odgovarajućih elemenata u zgradi,
zamjena pokrova - keramičarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova,
- zamjena podnih obloga i premazivanje podova, popravak pročelja,
- zamjena i popravak stolarije uključujući i elemente zaštite od vanjskih utjecaja (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
- popravak pokrova i ravnog krova,
- održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja (zamjena žarulja, prekidača, utičnica, zvonca, svjetiljki, internog govornog uređaja i sl.) kao i održavanje vanjske rasvjete koja pripada zgradi,
- zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi,
- održavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju zgradi (ograde, sprave za igru djece, okviri za čišćenje tepiha, klupe i sl.),
- redoviti servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode (kotlovnica i toplinska podstanica i dr.),
- redoviti servisi dizala,
- redoviti servisi protupožarne instalacije i protupožarnih aparata u zgradi,
- redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prepumpnih stanica za otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu,
- redoviti servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijam televizijskog programa uključujući i uređaje za kabelsku i satelitsku TV,
- redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr.
- redoviti servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema naputku proizvođača,
- čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala (dimnjačarske usluge),
- dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi,
- čišćenje kanala za smeće,
- čišćenje septičkih jama,
- čišćenje odvodnih rešetaka, vodovodnih grla i oluka.
Sredstvima zajedničke pričuve raspolaže upravitelj, sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, pod uvjetima i u granicama utvrđenim ugovorom kojeg sklapa sa suvlasnicima. Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te Ugovorom o upravljanju. Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja razne poslove:
- organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju,
- obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik,
utvrđuje visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik,
organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu, - raspolaže sredstvima zajedničke pričuve koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, u skladu s godišnjim programom,
- upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti, osigurava zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu.
Zajednički dijelovi zgrade propisani su Uredbom o održavanju zgrada (NN 64/97):
nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija, krovna konstrukcija i sl.),
pokrov,
prohodne i neprohodne zajedničke terase,
pročelja zgrade uključivo prozori i vrata,
elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade,
dimnjaci i ventilacijski kanali,
hidranti,
protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada,
zajednička stubišta uključujući i ogradu stubišta,
požarni prilazi, ljestve i stepeništa,
dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu,
instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog dijela zgrade,
instalacije kanalizacije,
glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključivo reviziona okna,
vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade odnosno do vodomjera u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade,
električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade,
glavna razvodna ploča s uklopnim satom,
električne instalacije za stanove i posebne dijelove zgrade do brojila za stan ili drugi posebni dio zgrade,
nužna i panična rasvjeta,
zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade,
telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti prijam, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
instalacije i uređaji za zvonce,
električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do stana ili drugog posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade,
zajednička kotlovnica i toplinska podstanica,
zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu,
prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu,
električni agregati,
aku baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala i sl.,
gromobranske instalacije.